Доступная недвижимость: какой доход она принесет?

Самый высокий шанс заработать на перепродажи недвижимости – при вложениях в проект на стадии предпродаж. Есть возможность выбрать квартиру из максимума доступных вариантов по самой низкой цене. При этом застройщик просит авансовый платеж, который бронирует это право выбора. Часто к платежу прилагаются бонусы в виде кредитов на покупки и ночи в отеле в подарок.

Стадия предпродаж – это еще до появления прайс-листов, до объявления официального старта проекта. Хотите участвовать в таком? Напишите нам, и один из менеджеров свяжется с вами при запуске очередного проекта.

Нашумевшим стал проект Title Halo. О предпродажах агентствам сообщили в самом начале ноября, через две недели прислали стартовые цены, через три дня открыли бронь. По факту, последняя квартира по цене в 3,6 миллионов бат была продана лишь 28 января. Весь декабрь можно было приобрести апартаменты по этой стоимости, но выбор сужался день ото дня.

Что существенно, так это, что на самых ранних стадиях вы сможете купить квартиру в полное владение, фрихолд. Чем ближе к окончанию проекта, тем меньше этот шанс, потому что количество таких квартир ограничено квотой на иностранное владение в 49%.

Какая недвижимость считается доступной по цене на Пхукете?

Если говорить о доступных ценах, то это 3-5 миллионов бат для односпальных квартир и 6-10 миллионов бат для двуспальных квартир. Иногда на рынке появляются студии дешевле, за 2,3-2,7 миллионов бат, в зданиях, которым уже более пяти-семи лет, потерявшим в стоимости из-за не самого выдающегося управления. Изредка встречаются небольшие двуспальные квартиры по цене около 4 миллионов бат, но это исключительная редкость и лизхолд, то есть длительная аренда. Раскупаются эти апартаменты быстро.

Если хочется чувствовать себя спокойно, мы посоветуем надежного застройщика, который благополучно сдал уже несколько проектов.

Чтобы сэкономить, стоит поступиться площадью квартиры, и не экономить на:

• Возможности получить ее в полную собственность (заплатите за фрихолд)
• Близости к пляжу

Такие квартиры легче продавать и сдавать.

В каком районе покупать апартаменты?

Какова не была бы цель инвестиции, это самый важный вопрос. У всех есть предпочтения среди пляжей и районов Пхукета, но они нестабильны и меняются. В этом сезоне мы слышим жалобы на то, что районы и на юге, и на севере острова перенаселены русскоговорящими людьми. Исходят эти слова как от русских, так и от иностранцев.

Хотим заметить, что приобретают недвижимость все-таки единицы, а снимают – большинство. Кризисная ситуация закончится, и люди сменят место жительства. Тем более, что тайская визовая политика не самая мягкая.

Если вы планируете покупку для собственного проживания, подумайте о следующем:

1. В какой школе будет учиться ваш ребенок?
2. Будете ли вы возить его в школу самостоятельно? Сколько занимает дорога до школы в разное время дня?
3. Какой пляж вам нравится? Длинный и широкий, с лежаками для отдыха и массажными салонами и кафе, или более камерный, обрамленный густой зеленью? Это дело вкуса, и на больших пляжах легче найти себе компанию, например, для игры в волейбол.
4. Нужно ли вам будет часто путешествовать? Если да, то Север Пхукета – место, где дорога до аэропорта и моста Сарасин, ведушего на материк, занимает 20 минут.

Если вы покупаете недвижимость для пересдачи в аренду, то подумайте о:

1. Сроках аренды (краткосрочная, подневная или долгосрочная)
2. Целевой аудитории (хотите привлечь семьи с детьми, не покупайте недвижимость на Патонге)

Сколько можно заработать на сдаче недвижимости?

Аренда на Пхукете в низкий сезон и в пик сезона различается кардинально: цена может подпрыгнуть в три и более раз. В низкий сезон спрос на аренду мал.

Представим: вы приобрели квартиру с 7 миллионов бат.

Сдали ее в пик сезона – 3 месяца (декабрь, январь, февраль) по 120 тысяч бат в месяц.

Далее удалось сдать ее еще три раза по 100 тысяч бат в месяц, а в остальное время – только 3 месяца 60 тысяч бат, и еще осталось три месяца простоя.

Всего: 840 тысяч бат за год, но это доход брутто, из которого вычитаем:

Оплату за уходу за общими территориями, 60 бат за кв.м. * 100 кв.м. площади для легкости подсчетов и получаем 6000 бат в месяц или 72 тысячи в год.

Стоимость уборки. Возьмем 2000 бат за раз и умножим на 6 – столько контрактов на аренду мы заключили – 12 тысяч.

Оплата интернета и воды. Вычтем 1500 бат в месяц – 18000 тысяч в год.

Замену испорченных предметов быта. Заложим 30 тысяч бат на эти расходы.

Налог на доход, получаемый с аренды, в Таиланде 12,5% - с 840 тысяч бат это 105.000.

Остается 603 тысячи. Это больше 8% годовых. 

Если вы не сами этим заняты, а управляете арендой с помощью сторонней компании, то платите за помощь от 20 до 40% с дохода. Остается 360-480 тысяч бат. Это 5-7% в год, если использовать услуги сторонней компании.

 

Сколько получится заработать на перепродаже недвижимости?

Если вы приобрели квартиру на этапе предварительных продаж, то минимальный рост цены к моменту сдачи проекта – 20%. Бывают прецеденты, когда цена вырастает вдвое.

Удачное расположение способствует популярности проекта и дальнейшему росту цены. Продав недвижимость на пике стоимости, вы хорошо заработаете на сделке и сможете реинвестировать деньги в новый проект, приобретя квартиру большей площадки либо несколько.

Какой налог ждет вас при перепродаже недвижимости?

Если это фрихолд, свободное владение, и вы владели квартирой менее 5 лет, то это налог 6,6%, если более, то 3,3%. Владение собственностью начинается с момента ее регистрации в земельном департаменте на ваше имя, то есть уж после сдачи проекта в эксплуатацию.

Как правило, покупатель и продавец оплачивают налог пополам.

Если это лизхолд, то налог 1,1%. Также делится 50 на 50.

Купив квартиру на этапе препродажи и продавая ее до сдачи проекта в эксплуатацию, вы оплачиваете только переоформление контракта застройщиком, от 30 до 100 тысяч бат.

Допустим, вы купили юнит в Title Halo за 3,6 миллионов бат и 300 тысяч бат доплатили за фрихолд. Вы заплатили сумму целиком вперед и получили мебельный пакет в подарок.

Через пару лет, но до момента сдачи проекта вам удается продать свой юнит за 5,5 миллионов бат. Представим, что вы заплатили агентству 5% комиссии со сделки и 100 тысяч бат за переоформление контракта. У вас осталось 5,125,000 бат. Доход составил 1,225,000 бат или 31% за два года.

Другой вариант, вы дождались сдачи Title Halo, подождали два года, и решили продать квартиру на пике популярности проекта. Первый раз вы заплатили налог в земельном департаменте пополам с застройщиком 118.800 бат (6,6% налога пополам со стоимости 3,6 миллионов).

Вы выставляете ее за 6 миллионов бат, соглашаетесь на 5,7 миллионов, платите 5% комиссии, платите налог пополам с покупателем, 3,3%, остается 5.226.900.

Из них мы вычитаем первый налог, заплаченный в земельном департаменте, и расходы на поддержание общих территорий, 60 бат за кв.м.*36(площадь)*24 (два года). Остается 5.056.000 бат, если округлить. Итого, за 4 года вы заработали 29,5%.

Конечно, пока вы два года размышляли, как поступить со своей квартирой, то могли сдавать в аренду, таким образом подняв общий доход в процентном соотношении, и это было бы уже 40-56% за 4 года. Но, не думай вы так долго, а продай квартиру раньше и снова выгодно вложившись, доход был бы еще выше, в районе 60%.

Это чисто теоретические подсчеты, но они помогут нагляднее представить структуру получения дохода и провести собственные вычисления.

Не все апартаменты суперлегко сдать и перепродать, особенно, если вы покупаете их под себя, ориентируясь на свои пожелания, а не на извлечение дохода. Наши менеджеры по продажам разбираются в вопросах покупки, аренды и перепродажи и посчитают потенциальную доходность интересующего вас объекта недвижимости. Обращайтесь, мы будем рады помочь.