Гид по недвижимости Пхукета

Гид по недвижимости Пхукета

Пхукет – это самый популярный курорт Юго-Восточной Азии, и потому здесь найдется любое предложение по недвижимости от скромных апартаментов до шикарных вилл. Остров знаменит прекрасными пляжами, неповторимыми местами для дайвинга, первоклассными СПА, гольф-площадками, пристанями для яхт, ресторанами для гурманов, динамичной ночной жизнью и великолепным шоппингом. Инфраструктура Пхукета включает в себя современные госпитали, школы и спортивные объекты. Благодаря совокупности этих факторов рынок недвижимости Пхукета является одним из самых быстро развивающихся в мире.

Советы покупателю недвижимости

Здесь, на сайте Phuketbuyhouse.com, мы помогаем собственникам и застройщикам представить их объекты недвижимости потенциальным покупателям. На сайте есть много интересных предложений, но мы рекомендуем самостоятельно проверять сертификацию агентов и документацию собственников, а также нанять опытного юриста, поскольку покупка недвижимости за рубежом сопряжена со многими правовыми и процедурными сложностями.

  • Найти хорошего агента
    Хороший агент действительно необходим в процессе приобретения недвижимости потому, что существует множество законов, правил и процедур, регулирующих сделки на рынке, к тому же агент поможет вам подобрать лучший вариант из подходящих. Стоит также отметить, что, обсуждая варианты финансирования с привлечением заемных средств, надо быть особенно осторожным.
  • Найти юриста
    Опытный юрист поможет организовать все формальные процедуры, связанные с передачей прав собственности на недвижимость. Важно всегда помнить, что существует множество подводных камней в законодательстве об иностранных инвестициях, потому полагаться на собственное знание базовых законов весьма рискованно. Обычно агент и юрист работают в связке, но вы всегда можете привлечь юриста, которому доверяете, со стороны.
  • Документация
    Убедитесь, что имеющаяся правоустанавливающая документация - документ о переходе прав собственности и прочие – имеют отметки местного управления земельных ресурсов. Не стоит полностью доверяться агенту или адвокату: если что-то окажется не так, они ответственности не несут.
  • Расположение
    Вы наверняка много раз это слышали, но мы повторим еще раз: очень важно лично побывать в районе, где хочется купить недвижимость, чтобы осмотреться и убедиться, что это место вам действительно подходит. В противном случае можно столкнуться с множеством неудобств, как то: толпы шумящих туристов на протяжении всего сезона или, наоборот, удаленность от инфраструктуры.
  • Туристические зоны
    Убедитесь, что вы как следует ознакомились с локацией покупаемого объекта: некоторые районы бывают перегружены потоками туристов, что взвинчивает цены, но при этом качество объектов может быть ниже, и приватности в таком районе добиться тоже сложно.
  • Окружение и цены
    Соседство с пляжем или наличие вида на море могут оказать существенное влияние на цену недвижимости. Также цену может увеличивать расположение в центре с доступом к развлечениям, услугам и коммерции.
  • Дома и виллы
    Покупая дом или виллу, лучше всего полагаться на репутацию застройщика и его достижения: многие новые проекты могут быть распроданы еще в начале строительства, в то время как другие не продаются и по окончании.
  • Квартиры и апартаменты
    Самый высокий спрос на рынке недвижимости Пхукета на квартиры и апартаменты, поскольку их легче всего оформить в собственность иностранцу. Тайские законы запрещают иностранцу владеть землей, но разрешают 49 процентов жилого здания передать в собственность иностранцам. В целом, купить квартиру гораздо легче, чем пройти всю процедуру оформления в собственность отдельного дома, к тому же в жилых комплексах есть много дополнительных удобств: бассейны, тренажерные залы, прачечные и прочие услуги.
  • Частные поселки
    Частные поселки довольно популярны среди иностранцев, покупающих недвижимость, поскольку они безопасны, комфортны и имеют множество дополнительных удобств: бассейны, клубы, СПА-центры. С другой стороны, дома в частных поселках зачастую дороже аналогичных на городских землях, поскольку покупатель платит за престиж сообщества частного поселения.
  • Осмотр объектов
    Некоторые проекты на Пхукете строятся в спешке и в режиме большой экономии, поэтому материалы, технологии строительства и качество работ от места к месту могут существенно варьироваться. Прежде чем подписывать какие-либо документы, стоит провести экспертизу объекта с помощью инженера-оценщика.
  • Позитивный образ в глазах местных жителей
    Построение хороших отношений с местными жителями абсолютно необходимо при переезде в другую страну, стоит всегда помнить, что вы переезжаете в местность с другой культурой и стилем жизни, которые существовали здесь многие годы, а то и века. Адаптация к местной культуре и обычаям – это игра на долгосрочную перспективу с выгодой для всех. Если же вы не хотите подстраиваться под культуру, ритуалы и привычки местных жителей, то для вас настоятельно рекомендуется покупка недвижимости в частном поселке с европейским менеджментом – это оградит вас от многих неудобств.

Обзор земельного и жилищного права

Если вы собираетесь приобрести недвижимость в Таиланде, то следует знать, что тайское законодательство запрещает иностранцам владеть землей. При этом иностранцу разрешено иметь в собственности недвижимость без привязки к земле, такую как кондоминиумы.

Иностранцу разрешается владеть:

  • Помещением в зарегистрированном кондоминиуме
  • Зданием отдельно от земли
  • Зарегистрированным имуществом в лизинге сроком до 30 лет для любых видов недвижимости

Иностранцы не могут владеть:

  • Землей на правах собственности
  • Долей более 49% в уставном капитале тайской компании, владеющей участком земли

Покупка кондоминиума
В законе о кондоминиумах (1979 г.) определено, что иностранцы могут владеть 49% от общей площади любого зарегистрированного многоквартирного здания (кондоминиума). Покупатель обязан запросить у управления кондоминиума гарантийное письмо, раскрывающее долю иностранного владения в здании, для передачи в департамент земельных ресурсов при оформлении документов о переходе прав собственности.

Подтверждение ввода средств из-за рубежа
Для покупки недвижимости иностранец обязан перевести полную сумму в иностранной валюте в тайский банк и получить от него специальную форму о вводе средств из-за рубежа (Foreign Exchange Transaction Form – FETF), которая передается в департамент земельных ресурсов в качестве доказательства легальности используемых средств. Ввиду действия на территории Таиланда довольно жесткого законодательства о противодействии отмыванию преступных доходов форма FETF также необходима для устранения сложностей с выводом денег из страны и во избежание уплаты излишних сумм налогов в случае продажи недвижимости впоследствии.

 Владение землей

Для иностранца существует всего три способа стать владельцем земли в Таиланде:

Долгосрочный лизинг
Владение собственностью по договору долгосрочного лизинга – это удобно, безопасно и довольно просто, более того: права долгосрочного лизинга во многих правовых аспектах эквивалентны правам собственности. Обычно срок договора лизинга земли ограничен тридцатью годами, однако его можно дважды продлить на тот же срок, что в сумме дает девяносто лет владения. Гарантией сохранения прав на землю будет служить факт законного владения зданием на данном участке, вследствие чего лизингодатель не сможет истребовать имущество по окончании срока действия договора.

Общество с ограниченной ответственностью
Если лизинговые отношения не подходят, то второй вариант – зарегистрировать тайскую фирму, которая, являясь юридическим лицом Таиланда, имеет законное право приобретать в собственность земельные участки. Ограничением в данном случае является лимит владения акциями такой компании, который составляет для иностранца 49%, остальные акции должны принадлежать тайскому юридическому лицу, которое, в свою очередь, просто передает свою долю вам в доверительное управление. В результате землей владеет компания, а вы, как управляющий, контролирующий все голосующие акции, также получаете контроль над правом владения землей. Недавно Правительство Таиланда заявило, что начнутся проверки источников средств тайских акционеров, держащих контрольные пакеты действующих компаний с целью выявления номинальных держателей, поскольку номинальное владение акциями запрещено законодательством Таиланда.

Женитьба на гражданке Таиланда
Вплоть до 1998 года любая гражданка Таиланда, вышедшая замуж за иностранца, теряла право на приобретение земель в собственность, при этом за ней сохранялись права владения землями, которые принадлежали ей до свадьбы. В 1999 году были приняты новые нормы, которые позволяют гражданкам Таиланда приобретать землю после свадьбы с иностранным гражданином. Однако в таком случае необходимо предоставить доказательства того, что средства на сделку принадлежат только тайской гражданке и не могут быть объектом притязаний иностранных граждан. Обычно таким доказательством служит декларация, показывающая, что деньги на покупку земельного участка принадлежали гражданке до вступления в брак.

Право собственности на землю

Покупателю следует быть осведомленным о разнообразии правоустанавливающих документов Таиланда, чтобы понимать, что именно ему предлагают. Значительная доля земель на Пхукете не имеет правоустанавливающих документов или результатов осмотра экспертами. Недостаток результатов экспертиз земель не позволяет оформить на них документы надлежащим образом.

Иностранцу стоит покупать в Таиланде землю, лишь убедившись, что в комплекте документов есть Чанот, Но Со 3 или Но Со 3 Го. Такая земля может быть продана, сдана в аренду или использована в качестве обеспечения по кредиту, а указанные документы являются единственным законным основанием для регистрации права собственности или права аренды. К тому же, без этих документов невозможно получить разрешение на строительство. В любом случае стоит нанять хорошего юриста и перед подписанием каких-либо договоров самостоятельно перепроверить комплект документов.

Чанот
Главный правоустанавливающий документ на землю имеет официальное название Но Со 4 Джо или Чанот. На деле это свидетельство о праве собственности на землю, которое принимается органами власти в качестве подтверждения законных прав на земельный участок. Этот документ выдается Региональным управлением земельных ресурсов в провинции Пхукет после проведения межевания на основе GPS. Сделка на основании Чанота является самым надежным способом передачи прав, однако найти землю с оформленным Чанотом бывает довольно сложно.

Но Со 3
Но Со 3 – это сертификат, выдаваемый районным управлением земельных ресурсов собственнику земли, который, фактически, не является документом, подтверждающим право собственности. То есть права владельца сертификата на распоряжение землей остаются под вопросом, поскольку сам документ представляет собой карту участка без опорных точек, привязанных к данному участку – его границы определены по смежным участкам. Таким образом, впоследствии могут возникать проблемы с подтверждением границ из-за отсутствия землемерных работ, проведенных надлежащим образом. Регистрация любого перехода прав собственности может быть осуществлена через тридцать дней после публикации уведомления о продаже.

Но Со 3 Го
Правовой статус Но Со 3 Го практически совпадает с Но Со 3 с той лишь разницей, что карта Но Со 3 Го составлена на основе аэрофотосъемки в масштабе 1:5000 и имеет опорные точки. Этот документ – результат более точной экспертизы, поскольку замеры участков сопоставляются с генеральным планом местности и соответствующими аэроснимками. Следовательно, подтверждение границ в данном случае проще, но все равно уступает по точности Чаноту.

Со Ко 1
Со Ко 1 это форма уведомления о владении землей, которая определяет и защищает существующие права на конкретный участок земли. 1 декабря 1954 года Правительство Таиланда рекомендовало всем владельцам земель уведомить органы власти о своих правах на землю при помощи формы Со Ко 1. Позже это служило доказательством, что собственник земли владел и пользовался ею на законных основаниях. На основании Со Ко 1 впоследствии выдавались сертификаты Но Со 3 и Но Со 3 Го, в которые вносились имена владельцев, что становилось подтверждением законных прав на конкретный участок земли в соответствии с действующим земельным правом. Это право охраняется законом, и документы, его подтверждающие, могут быть использованы в качестве доказательств в решении любых споров с частными лицами или органами власти.

Совместное владение (кондоминиум)
Кондоминиум – это вид совместного владения отдельностоящим жилым зданием или комплексом зданий с пропорционально поделенным земельным участком, сооружениями общего пользования (например, бассейн или спортзал) и прочими сооружениями (лестничная клетка, лобби и т.п.). В свидетельство о праве собственности включена площадь занимаемой квартиры, пропорциональная площадь земельного участка и доля этих площадей в общем объеме прав на весь объект недвижимости. Доля владения также отражает количество голосов владельца в жилищном управлении или ассоциации собственников жилья.

Передача зданий
Здания, отличные от кондоминиумов, не предполагают наличия каких-либо правоустанавливающих документов, однако их продажа или долгосрочная аренда должна быть зарегистрирована в местном управлении земельных ресурсов. Доказательством владения могут быть признаны документы на строительство или подтверждение факта купли-продажи. Процедура передачи здания отдельно от земельного участка предполагает публикацию уведомления в печатных изданиях за 30 дней до совершения сделки. Иностранцы имеют право владеть зданием отдельно от земли и обязаны зарегистрировать факт передачи прав на свое имя в муниципальном или региональном управлении земельных ресурсов.

Налоги на имущество и земельный налог

Внушительный счет по налогам и сборам может стать неприятным сюрпризом по завершении всех процедур оформления недвижимости в собственность, поскольку чаще всего их наличие не обсуждается в процессе реализации сделки.

Любой переход прав собственности на недвижимое имущество в Таиланде сопровождается четырьмя основными налогами и сборами. Которые из них подлежат уплате в данном случае, определяется в зависимости от условий сделки, продавца и срока, в течение которого продавец был собственником. Важно отметить, что большая часть сборов калькулируется на базе результатов обязательной государственной оценки, которая чаще всего существенно ниже рыночной.

Наименование

Продажа земли и зданий в собственность

Передача земли в лизинг

Обязанность по уплате налога/сбора

Сбор за трансфер

2%

нет

Продавец/покупатель

Пошлина за регистрацию договора лизинга

нет

1%

Лизингодатель/лизингополучатель

Специальный налог на доход

3.3% или не применяется

нет

Продавец

Налог на недвижимость

0.5% или не применяется

0.1%

Продавец

Подоходный налог

1% или 5 – 37%

нет

Продавец

Сбор за трансфер
Исчисляется исходя из оценочной стоимости недвижимости и обязательства по уплате; обычно делится между продавцом и покупателем поровну, однако об этом должна быть предварительная договоренность.

Пошлина за регистрацию договора лизинга
Рассчитывается на основе общей суммы арендных платежей за весь срок действия договора и также делится поровну между арендодателем и арендатором.

Специальный налог на доход
Подлежит уплате компаниями и физическими лицами, владевшими передаваемой собственностью менее пяти лет. Расчет суммы налога базируется на данных официальной оценки или договорной цены.

Физическое лицо может быть освобождено от уплаты налога в случае, если собственность служила основным местом жительства, и имя владельца было включено в сертификат владения недвижимостью не менее года.

Налог на недвижимость
Уплачивается в том случае, если специальный налог на доход не применялся; база налога - наибольшая из величин между официальной оценкой и договорной ценой.

Подоходный налог
Если продавцом является юридическое лицо, то подоходный налог с продажи недвижимости рассчитывается по ставке 1% от наибольшей из величин: оценочной стоимости или договорной. Если же продавец – физическое лицо, то определяется индивидуальная предельная ставка налога, исчисляемая с учетом уменьшения официальной оценочной стоимости на стандартные налоговые вычеты за срок владения имуществом (исключая первые 100 000 бат, подпадающие под необлагаемый минимум, - ставка для них составляет 5%).

Налоги на имущество

С момента передачи прав на недвижимость возникают обязательства по уплате двух типов налогов на недвижимое имущество:

Налог на землю
Налог, уплачиваемый ежегодно, в сумме несколько бат за каждый рай (тайская мера площади). Сумма налога к уплате обычно так мала, что ответственное за сбор управление не утруждает себя этим – чаще они собирают подлежащие уплате суммы за несколько лет сразу.

Налог на использование строений
Этот налог собирается только с недвижимости, которая используется для получения дохода. Ставка налога составляет 12,5% от реальной или оценочной валовой стоимости аренды, при этом принимаемая к расчету ставка арендной платы много ниже реальных рыночных ставок.

Перевод средств
Если вы собираетесь купить недвижимость в Таиланде за тайские баты, убедитесь, что средства переведены в страну в иностранной валюте и конвертированы в тайский бат уже в Таиланде. Банк-получатель выпустит форму FATF (ввод средств из-за рубежа в иностранной валюте), подтверждающую частный перевод средств в сумме, превышающей 20 000 долларов США. Этот документ понадобится, если в будущем будет необходимо вывести эти деньги из страны без существенных налоговых потерь.

Тайские меры площади

В Таиланде существует традиционная система измерения длин и площадей, которая применяется в официальных документах, связанных с недвижимым имуществом. Наиболее распространенные – это таланг ва и рай. Таланг значит квадратный, таким образом 1 таланг метт это 1 квадратный метр. Метрические измерения обычно относятся к зданиям, традиционные – к земле.

Конвертация тайских мер в метрические

  • 1 ва = 2 м
  • 1 таланг ва = 4 кв. м
  • 1 рай = 1600 кв.м
  • 1 рай = 400 таланг ва
  • 1 рай = 0.16 Га
  • 1 нган = 100 таланг ва

Конвертация метрических мер в тайские

  • 1 м = 0.5 ва
  • 1 кв.м = 0.25 таланг ва
  • 1 Га = 6.25 рай