Право на владение домом. Владение домом отдельно от земли.

Традиционно для нашего понимания, что покупка дома включает в себя и дом и землю, т.е собственник земли автоматически является и владельцем недвижимого имущества, которое находится на данной земле. Это отражено в Гражданском кодексе Таиланда (ст.139 Г.К.). Но данный закон не распространяется на иностранных граждан, так как существует законодательный запрет на владение землей иностранцами.

Для иностранных покупателей существует исключение из данного закона, когда регистрация прав собственности на дом производится отдельно от земли, на которой находится дом.

Как владеть домом раздельно от земли, на которой он построен?

В Таиланде, все здания (за исключением лицензированных кондоминиумов) не получают отдельного государственного свидетельства о праве. Такое свидетельство оформляется только на землю (Nor.Sor.3.Gor / Khor или Чанот – Chanote). Земля и строения могут находиться в раздельной друг от друга собственности и оформлены на разных людей., так называемое обособленное право на дом, без права на землю. Данная процедура регулируется Гражданским кодексом (глава 4 «Имущество») и должна быть проведена в соответствии с законом.

Как это выглядит на деле?

Иностранец оформляет дом в полную собственность, а землю берет в аренду, по договору долгосрочной аренды на 30 лет, с возможностью продления на 30 + 30 лет (лизхолд). Если вы планируете строительство дома, то обязательным является оформление права на застройку (суперфицием). Данные документы должны быть оформлены в первую очередь.

Процедура оформления:

• Покупка от застройщика

Приобретая недвижимость напрямую от застройщика существует несколько схем оформления сделки, это зависит от того, каким способом застройщик осуществляет продажи, и какую он использует схему налогообложения.

1. Составление договора аренды земельного участка и отдельного договора купли-продажи дома с последующим оформлением в Земельном Департаменте.
2. Составление договора аренды земельного участка и отдельного договора строительного подряда с оформлением разрешения на строительство на имя иностранного покупателя.

• Самостоятельная покупка физического лица

- Физическое лицо заключает договор аренды с владельцем земли.

- Физическое лицо получает разрешение на строительство (право суперфиция) в местном районном управлении (на имя лица, которое арендует земельный участок).

!!! Суперфиций (право на застройку)

Право суперфиция заключается в юридическом отделении права собственности на землю от права на строение находящиеся на этой земле. Чтобы получить право супефиция, оно должно быть зарегистрированно в свидетельстве о собственности на землю (title deed). Такое право может идти, как в качестве отдельного права, так и в качестве сопутствующего, в сочетании с договором аренды земли. Регистрацию можно оформить, как до начала строительства, так и вовремя. Лицо получившее право суперфиция, получает право собственности на здания, которые он построил, без получения права собственности на землю. 

• Продажа и передача права собственности существующего здания отдельно от земли

В случае приобретения уже существующего дома, то текущий владелец и покупатель, оформляют переход права собственности, в соответствии с законодательством.

- Владелец и покупатель дома оформляют стандартное заявление на тайском языке, и осуществляют подписи в Земельном Департаменте, в присутствии земельного чиновника.

- После этого публикуется объявление о продаже данной собственности (срок действия объявления – 30 дней), это необходимо сделать, чтобы выявить возможных третьих лиц, которые имеют право на данное здание.

- По истечении этого срока, Управление Земельного Департамента, начинает оформлять документы о передаче прав собственности, когда все документы будут оформлены, вы получите на руки стандартный договор о продаже на тайском языке. Данный договор, является доказательством права собственности на здание.

Очень важно, чтобы вся процедура перехода права собственности была оформлена верно, под четким контролем специалиста, в случае если будет допущена ошибка, юридически здание все еще может принадлежать застройщику или третьему лицу.

Документы, необходимые для оформления передачи прав собственности

• Паспорт / ID-карты
• Свидетельство о праве собственности на землю (land title deed)
• Домовая книга (Tabian Baan)
• Разрешение на строительство

Описанная процедура оформления дома в собственность, это стандартная общепринятая схема.

Если вы планируете приобрести дом на территории Тайланда, необходимо изучить законодательную часть этого вопроса ( региональные строительные нормы., не попадает ли данная земля в зону действия Земельной реформы., относится земля к заповедной зоне или расположена в непосредственной близости от нее) и важно понимать все особенности юридического оформления документов.

Существует много нюансов, о которых необходимо знать и проверять их до того, как вы начнете процесс оформления сделки.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам напрямую.