Закон о Кондоминиумах. Покупка квартир в кондоминиуме. Право собственности.

В Таиланде под жилым домом, всегда подразумевают кондоминиум. Дословно кондоминиум, это совместное владение единым объектом, чаще всего домом. Причин, почему кондоминиумы в Таиланде вышли на первый план и остаются в лидерах продаж уже на протяжении нескольких десятилетий много и все они общеизвестны:

• Разнообразный диапазон цен.
• Больше возможностей для инвестиций.

Тайланд в этом плане, не имеет равных. Застройщики предлагают огромное количество инвестиционных программ. Об этом более подробно вы узнать из нашего видео об инвестициях здесь.

• Простая и понятная процедура оформления квартиры в собственность (возможность оформить квартиру в полную собственность)
• Развитая внутренняя инфраструктура кондоминиума (бассейн/спорт зал/детский клуб/ресторан)
• Большой выбор апартаментов.

Принятый в 1979 году  «Закон о Кондоминиумах» (Condominium Act B.E. 2522) значительно упростил процедуру приобретения квартир для иностранцев в Тайланде, вызвав небывалый интерес как у покупателей, так и у самих застройщиков. Поправки, принятые в 2008 спровоцировали настоящий бум у иностранных граждан.

Закон определяет Кондоминиум, как многоквартирный жилой дом, с индивидуальной и общей собственностью. Как правило, это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок, расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. Отдельные помещения, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, а общее имущество - в общей долевой собственности. На территории Тайланда выделяют два типа многоквартирных домов:

• Кондоминиумы, зарегистрированные в соответствии с Законом о Кондоминиумах, с лицензией ( title deed) выданной Управлением Земельного Департамента.
• Кондоминиумы, без лицензии, не прошедшие государственную регистрацию.

Если внутренне и внешне, они практически идентичны, то с юридической точки зрения, между ними большая разница.

Не зарегистрированные кондоминиумы не проходят государственную регистрацию, не имеют лицензию и тем самым не попадают под действие Закона о Кондоминиумах. Для покупателей это означает, отсутствие законодательной защищенности. В таком кондоминиуме, иностранный гражданин не может приобрести квартиру в полную собственность. Единственная допустимая форма владения в таких кондоминиумах, это лизхолд (долгосрочная аренда).

По факту, не зарегистрированных кондоминиумов, на сегодняшгий день осталось менее 1%, и используются они как дома отельного типа. Поэтому в этой статье, мы будем вести речь, о зарегистрированных кондоминиумах с лицензией.

В Зарегистрированном кондоминиуме, иностранные граждане (физические и юридические лица) могут оформить  квартиру в полную собственность. Закон определяет для таких кондоминиумов, так называемую «иностранную квоту», она составляет 49%, это означает, что иностранцы могут оформить квартиру в полную собственнось, без каких либо ограничений (freehold). И «Тайская квота», где граждане Таиланда и тайские компании должны быть собственниками не менее 51% жилой площади кондоминиума.

Что это означает на деле, если в кондоминиуме общее количество квартир равняется 100, то 49 из них могут приобрести иностранные граждане и оформить их в полную собственность, и 51 квартира должна быть оформлена на граждан Тайланда. Это не означает, что если квартиры в «иностранной квоте» закончились, вы не сможете приобрести квартиру в данном кондоминиуме. Вы всегда можете это сделать, оформив апартаменты в долгосрочную аренду (leashold) из « тайской квоты».

Процедура покупки и оформления квартиры в кондоминиуме достаточно стандартная, но с юридической стороны оформления сделки могут возникнуть сложности, плюс тайское законодательство имеет свои особенности, поэтому в случае приобретения недвижимости за границей, лучше обратиться к профессиональным сотрудникам, которые смогут оказать вам квалифицированную юридическую помощь. Чтобы покупка недвижимости на Пхукете стала для вас воплощением мечты, не создавая лишних проблем.

Основные моменты:

• Любой гражданин, решивший приобрести квартиру в кондоминиуме в полную собственность, согласно ст.19 Закона о Кондоминиумах, должен находиться на территории Таиланда на законных основаниях (наличие действующей визы, это может быть любая виза).
• И при покупке недвижимости, денежный перевод иностранной валюты (50,000 долларов США или выше) на территорию Тайланда должен быть документально оформлен и подкреплен специальной формой( FET форма). Этот документ также понадобится вам, если в дальнейшем вы захотите вывести деньги из Тайланда.

! FET форма (Тор Тор 3/Thor Tor 3) это официальный документ, подготовленный в соответствии с требованиями Центрального Банка Таиланда, который служит подтверждением обмена иностранной валюты на тайские баты. Документ также служит доказательством факта легального перевода / ввоза иностранной валюты на территорию Таиланда. Такая форма выдается уполномоченным финансовым учреждением (банком) в Таиланде, который проводит обменные валютные операции.

FET форма должна содержать следующую информацию:

• сумма перевода в иностранной валюте
• сумма перевода в тайских батах
• имя отправителя денежных средств
• имя получателя денежных средств
• цель перевода денег

После того, как будет пройдена процедура оформления и произведены оплаты, вам выдается пакет документов:

Свидетельство о праве собственности (title deed)

Каждая квартира в зарегистрированном кондоминиуме имеет свидетельство о праве собственности. Данное свидетельство выдается Земельным Департаментом. И обязательно должно содержать следующую информацию:

• расположение и позиционирование земельного участка., площадь земельного участка кондоминиума;
• расположение, площадь и план квартиры с указанием ширины, длины и высоты;
• размер доли владения общим имуществом (количество голосующих акций);
• имя и фамилия лица, имеющего право собственности на квартиру;
• подпись, должность и печать компетентного должностного лица.

Домовая книга (Ta Bien Baan)

Это свидетельство о государственной регистрации апартаментов и всех проживающих в нем лиц. Данный документ выдается местным муниципалитетом. В этом документе указывается расположение (адрес) квартиры и регистрируются лица, для которых этот адрес является официальным адресом проживания. Если иностранец не проживает в Таиланде на постоянной основе, то такая книга, не является для него обязательной, поскольку она не является официальным свидетельством на право собственности, а лишь подтверждает регистрацию по месту проживания.

! Оформление передачи прав собственности на квартиру или внесение поправок в свидетельство на право собственности всегда происходит в Управлении Земельного Департамента.

Важным моментом, о котором не стоит забывать и изначально закладывать в свой бюджет, это налоги и дополнительные сборы. В Таиланде нет ежегодных налогов на недвижимость. Существуют только единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте, как правило, это 2-3% от стоимости объекта. В Таиланде, при любых действиях с недвижимостью, к уплате подлежат четыре основных вида налога:

• Государственный сбор за передачу прав собственности (2%) - обязанность продавца или совместно.
• гербовый сбор (0,5 %)
• подоходный налог (1%)
• бизнес-налог SBT, когда он применим (3,3%)

!Не стоит забывать о том, что налоогообложение будет отличаться, при покупке на первичном и на вторичном рынках.