Право собственности на землю в Таиланде

Правовая система Таиланда имеет смешанный характер и состоит из трех основных элементов. В основу системы легли французские и германские образцы. Часть была заимствована из англо - саксонской правовой системы, где основанием для вынесения судебных постановлений, является прецедент. И конечно, традиционные тайские нормы, в основном регулирующие отношения личного статуса. Это три основных источника правового регулирования в стране вечного солнца.

Право собственности в Тайланде в зависимости от вида недвижимого имущества, имеет свои особенности, и различия между собой.

Законодательство Тайланда в сфере недвижимости во многом схоже с западными аналогами и основывается на континентальном праве. Основными документами, регулирующие данные отношения, являются:

• Гражданский кодекс
• Земельный кодекс
• Коммерческий кодекс
• Акт о Кондоминиумах от 2008 года
• Закон об иностранном бизнесе
• Международные договоры

В основу регулирования ложиться Земельный и Гражданский кодекс. Согласно Гражданскому кодексу, иностранные граждане в Таиланде имеют такие же права собственности, как и граждане Таиланда.

Но! Земельный кодекс (ст.86) говорит нам о том, что иностранец не может владеть землей и оформлять ее в собственность на территории Таиланда.

Исключение!

Иностранцы и иностранные юридические лица могут владеть квартирой в здании, зарегистрированном и лицензированном в соответствии с Законом о Кондоминиуме.

Прежде всего надо понимать, что право собственности на землю, это право собственника (субъекта) владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком (домом), что иностранному гражданину в Таиланде не представляется возможным осуществить в полном объеме.

Несмотря на строгие формулировки, существуют определенные исключения, дающие иностранцу право на частичное или полное владение землей.

• Инвестиционные вложения

Теоретически, согласно одной из поправок к Земельному кодексу от 1999 года, иностранный гражданин может владеть землей площадью до 1 рай земли (1600кв.м.), по решению Совета по инвестициям и специального одобрения министра внутренних дел. Для этого необходимо сделать инвестиционные вложения в таискую экономику в размере 40 млн бат в указанные активы или государственные облигации. Земля должна быть приобретена только с целью личного пользования, т.е. собственного проживания на этой территории. Здесь существует ряд строгих ограничений, в том числе ограничение по географическим районам, где такое приобретение допустимо.

На практике, таких прецедентов немного, когда иностранный гражданин получал данное разрешение. Кроме того, такое право собственности заканчивается со смертью собственника.

• Международные договоры

Согласно положениям Земельного кодекса (ст. 86), допускается владение землей иностранными гражданами в соответствии с международными договорами, заключенными между Таиландом и другим государством, регулирующими иностранное владение землей. На сегодняшний день у Таиланда нет действующих договор, последний завершил свое действие в 1970 году.

• Иностранные компании, ведущие свою деятельность на территории Таиланда

Иностранные компании, не могут применять схемы номинальных держателей для реализации прав собственности на землю. Это распространяется на все иностранные компании, независимо от места их регистрации (оффшорные компании., компании, попадающие под международные договоры., компании зарегистрированные в Гонконге).

Здесь также есть исключения, крупные иностранные корпорации со значительными инвестициями в экономику Таиланда могут иметь особые привилегии, в части земельной собственности, что регламентируется Законом о Поощрении инвестиций (ст.27) и Законом об Управлении Промышленными Зонами Таиланда (ст.44)., согласно этим положениям, таким компаниям может быть предоставлена земля в собственность на срок ведения их бизнеса на территории Таиланда. И в этом направлении правительство Тайланда старается стимулировать крупные компании вести свой бизнес на территории Таиланда.

Согласно оценке Всемирного банка 2018 года, Таиланд занимает 26 место, по улучшению качества условий для ведения бизнеса иностранными компаниями, таким образом, правительство открывает «зеленый коридор» для международных конгломератов.

• Наследование земли

Если иностранный гражданин получает землю по наследству, то он не может зарегистрировать ее в официальное владение. Эта земля должна быть продана (передана) тайскому гражданину в течение одного года с момента получения наследства. Стоит помнить о том, что это НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ на иностранцев, наследующих землю по завещанию.

Конечно в теории, законодательство допускает, что иностранец состоящий в браке с гражданкой/гражданином Таиланда может стать официальным наследником ( ст.93 Земельного кодекса). Но данный закон применим только в совокупности с международными договорами, и личным одобрением премьер - министра.

• Тайская компания, контролируемая иностранным лицом

Согласно положениям Земельного департамента и Закона об Иностранном бизнесе, допускается владение недвижимостью иностранцами через структуру тайской компании, контролируемую иностранным лицом.

Здесь очень важно помнить, что только после 100% регистрации имущества на тайскую компанию, можно осуществить передачу части акций (49%) иностранному владельцу, 51% должен по закону принадлежать гражданам Таиланда. Управление иностранцем здесь осуществляется через механизм привилегированных акций. Также, вы должны  иметь, как минимум двух акционеров с тайской стороны. В данном случае лучше увеличить количество тайских акционеров, чтобы владеть решающим пакетом акций. Компания, которая владеет недвижимым имуществом должна осуществлять текущую деятельность, сдавать ежегодные отчеты, вести бухгалтерский учет. В случае отсутствия таких документов, законодательством предусмотрен штраф и лишение свободы до двух лет.

Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что на данный момент самым доступным способом для физического лица приобрести землю в собственность на законных основаниях, представляется возможным только через открытие тайской компании. Это достаточно просто осуществить, благодаря не сложной процедуре оформления. 

Также не стоит забывать, что землю в Таиланде вы можете оформить в долгосрочную аренду на 30 лет, с возможностью продления на 30+30 лет (лизхолд). 

Правительство Таиланда заинтересовано в зарубежных инвестициях и продолжает стимулировать рынок и разрабатывать новые законы и поправки для упрощения процедуры приобретения земли в Королевстве Таиланд.