Рынок недвижимости Пхукета: лизхолд против фрихолда

Сторонники аренды и фанаты свободного владения спорили 15 лет назад, каждый из них будет отстаивать свою правду и сегодня. Необходимость лизхолда появилась тогда, когда иностранцам запретили приобретать тайскую землю в собственность. Тогда единственным способом приобрести дом, стоящий на земле, было оформить его в долгосрочную аренду на 30 лет с правом продления до 90 лет. Времена шли, законы корректировались, вносились различные поправки, уточнения, в итоге сегодня можно купить и виллу, и землю в полную собственность, но владеть ими будете не вы лично, а тайская компания, в которой вы являетесь соучредителем. Теперь вам ясно, почему обсуждения этой темы не прекращается и по сей день? Наших соотечественников и продуманных в мелочах европейцев волнует вопрос безопасности, когда деньги платите вы, а помимо вас компанией владеет еще парочка местных аборигенов – пусть и на бумаге, пусть и «мертвые души», но с волнением справиться трудно, отдавая миллионы бат, еще сложнее, когда речь идет о миллионах долларов. С другой стороны, такие суммы отдавать за аренду? Поэтому давайте разбираться с этим вопросом.

По сути, покупка на правах аренды означает приобретение жилья на определенный фиксированный период времени, по истечении которого недвижимость должна быть возвращена арендодателю. Покупка безусловного права собственности значит, что вы не покупаете собственность навсегда, или пока не захотите ее продать кому-то другому. Но если бы все было так просто и понятно, то мы бы были не в Таиланде.

Приведенное выше определение аренды сбивает с толку и пугает. На самом же деле, покупая лизхолд в Таиланде, вы имеете полное право на это имущество, можете даже оформить рассрочку, если это новостройка и застройщик предоставляет подобные условия, но поскольку регистрируется «лиз»,  (от английского “lease” – аренда), вам не придется платить налоги на землю. Таким образом, капитальные затраты будут намного ниже, чем это было бы при приобретении фригольда. Если быть откровенными, то с недавних пор ограничений для желающих зарегистрировать компанию на острове стало все больше, а расценки стали еще выше, поэтому долгосрочная аренда стала предпочтительным методом в большинстве случаев. Хотя если сотрудничать с опытным и грамотным юристом и профессиональным риэлторским агентством, то вы будете избавлены от головной боли и бумажной волокиты – адвокат сделает большую часть работы за вас. При этом необходимо помнить, что подобные юристы «стоят» очень весомых денег.

Идем дальше. Согласно тайскому законодательству, максимальный срок для аренды недвижимого имущества составляет тридцать лет. Любая аренда, продолжительностью более трех лет, должна фигурировать в местном Земельном Департаменте. В соответствии со статьей 540, по окончанию тридцатилетнего периода аренда истекает автоматически и обе стороны должны подать заявку на продление нового периода договора аренды, и так до девяноста лет. Также имеется возможность предложить два дополнительных договора «лиза» в общей сложности на 90 лет посредством отдельного контракта, часто упоминаемого как «Добавление», согласно которому арендодатель соглашается продлить контракт на два дополнительных срока.

В дополнение к обязательствам продлить договор на упомянутый выше период, законодательство включает и другие пункты, которые обеспечивают покупателю гарантию безопасного владения недвижимостью на территории Королевства: право изменения типа владения на фригольд, если будут изменения в тайском законе; право передать договор аренды наследникам, если ни одна из сторон умирает в течение срока действия договора. Эти дополнительные положения излагаются в приложении к основному договору. Единственный риск, который остается непокрытым, - это банкротство застройщика. Однако это не влияет на условия договора аренды, который был зарегистрирован ранее. Таким образом, потенциальный покупатель должен задать следующие вопросы: Как давно застройщик в строительном бизнесе? Как долго он владеет землей? Есть ли у компании установленный послужной список для деловых операций? Выкуплена ли земля или арендована? Есть ли у компании финансовые обязательства или задолженности по налогам на сегодняшний день? Если преждевременно прояснить данную информацию, то риски долгосрочной аренды могут быть значительно сокращены.