普吉岛简介

普吉岛房地产买家建议

Phuketbuyhouse.com帮助业主，经纪人以及开发商向潜在客户推销他们的房地产。尽管在这个网站上，您能够发现很多吸引您眼球的房地产，但还是建议您在一名经验丰富的律师的协助下，选择跟认证的业主或者经纪人进行交易。因为，在国外购买房地产会涉及到一系列的规章制度，有很多法律程序要走。

• 找一位好经纪人
  一个好的经纪人在购买房地产的过程中发挥着至关重要的作用。不仅是因为有一系列的规章制度需要其帮助，而且一名好的经纪人能够帮您找到正确合适的房地产。在咨询投资选择时一定要小心谨慎。
• 找一位好律师
  一位合适的律师能够为您提供关于您的房地产的所有相关法律和程序信息。在外国投资方面，泰国有很多的规章条例，所以仅仅依靠法律体系是不够的。通常律师和经纪人是受雇于一家公司的，但你也可以自己找一个独立的律师。
• 有效的文件
  购买之前，确保您要购买的房地产有相应的有效的文件，譬如由当地土地局认证的地契或者房契等。不要完全依赖经纪人或者律师，因为如果发生意外，他们不会承担责任。
• 地理位置
  您之前可能听过这样的建议，现在您还得再听一遍。那就是务必在买房前花时间去了解房子的地理位置，了解周围的环境。或许您会不想永久住在每到旺季就游人如织的地方，或许您会不想住在一些太过偏远的地区。
• 旅游地区
  确保您在购买房地产的时候做好调查。有些地区旅游性质很强，因此物价很高，而且没有隐私。
• 方便vs 价格
  离海滩较近，或者有海景的房产价格会贵很多。邻近中心城区的房产，娱乐，服务，饮食，商业都更方便容易，因此价格也会贵很多。
• 别墅
  如果您要购买别墅，最好的建议就是看开发商的声誉及其以前取得的成就。很多房产项目都尚未建成就开始出售。
• 公寓套间
  一般来说，公寓套间在任何领域都是需求最大的，因为这是外国人最容易买到的。泰国的法律禁止泰国人拥有土地，但是允许一栋公寓大厦的外国持有率达到49%。因此，相比匆忙购买一块独立的土地，购买一个公寓套间更实用，更安全。套间公寓还有各种像游泳池，物业服务，健身房等公共设施及服务。
• 封闭式社区
  封闭式社区是外国买家的一个热门选择。因为封闭式社区一般都安全，舒适，并且大多在社区内就带有游泳池，俱乐部，以及矿泉疗养馆。但因为您还有为加入社区付钱，因此入住这样的社区会更贵。
• 房产调查
  很多房产开发项目都是匆忙之中建成的，因此其质量无论是在材料还是在工艺上都参差不齐。在签任何合同之前，聘请一位合格的质检师是一个明智的选择。
• 在当地人面前树立良好的形象
  搬到另外一个地方住时，与当地人建立积极的关系，并且树立一个良好的形象是至关重要的。谨记您要进入另外一种固有的文化和生活方式，而且您要投资的这种文化和生活方式已经有很长的历史。记住这一点从长远来看对每个人都有好处。如果您不能够适应当地的风俗文化，那强烈推荐您在一个西方式管理的封闭式社区买房产。

房产土地所有权

如果您考虑购置房地产，您首先需要知道泰国法律是不允许外国人拥有土地的。但是，外国人可以掌有土地上建筑物的所有权，譬如说一套公寓的所有权。

外国人可以拥有：

• 一栋注册公寓大厦的一套单元房。
• 一栋建筑物（但不包括其地皮）。
• 任何一种土地或者建筑物的最高达30年的租赁权。

外国人不可以拥有：

• 自由保有土地
• 一家拥有自由保有土地泰国公司的超过49%的股权。

购置一套公寓
泰国《公寓法（1979）》规定，外国人可拥有任何一栋依法注册公寓大厦的49%的永久业权。购买方必须从公寓法人那里获得一份标明外国持有比例的证明书，并在进行所有权转让时提交给土地部。

外汇交易表
外国购买者必须保证100%的资金都是来自海外的外汇。同时需要一张来自泰国银行的外汇交易表，并将其提交给土地部。由于泰国法律对洗钱的规定十分严格，外汇交易表在避免纠纷、以及之后外国购买者若出售公寓时收回资金免除汇出税这两种情况都会非常必要。

拥有土地

外国人可通过三种方式在泰国购买土地：

长期租赁
注册的租赁权安全，并且相对基本稳定。而且长期的租赁差不多就等于拥有了所有权。因为，一般土地可以租赁30年，但是之后可以续签两次，所以整个就可以长达90年。因为您是土地上建筑物的合法持有者，所以这块土地在这期间的安全也得到了保证。因此，出租人不可以在租约到期之前占有房产，因为房产和土地是分开来的，而且《民法》规定房产也不是土地的一部分。

股份有限公司
如果您不想选择租赁这个方式，另外一条途径就是成立一家由您掌控的泰国公司，利用这家公司依法购买土地。简单地说，就是作为一个外国人，您可以拥有一家泰国公司最多49%的股份。剩余的股份应该由泰国法人持有（这可以由律师安排好），这些法人可以将他们的控股权签署给您。土地将会属于公司所有。然而， 作为公司的董事长，您可以控制其他股东的投票，这样，您就掌握了公司的土地所有权了。最近泰国政府宣布将会对持有公司51%股票的泰国股东的资金来源进行调查，来决定他们是否为公司的登记人。《外商法1999》是禁止利用泰国的登记人的。

嫁给外国人的泰国妇女
在1998年以前，任何一个嫁给外国人的泰国妇女都会失去她在泰国的土地购买权，但是她还可以保留婚前拥有土地的所有权。1999年颁发的新制度使得嫁给外国人的泰国妇女拥有权力购买土地，但是她必须证明用于购置土地的资金是她的依法所有，并不是外国人所有。这一点通常可以通过这一方式解决，即外国配偶签署一份声明，称购置房地产的资金为泰国配偶婚前所有。

泰国地契

作为买家，您应该知道泰国有哪几种地契，这样您能够了解您所拥有的选择的具体情况。普吉岛很大一部分的土地都是没有地契的，甚至没有进行过合适的调查。正是因为缺少完整系统的调查，所以不是所有的土地都有地契。

作为一个外国人在泰国购买土地，您只应考虑购买拥有Chanote， Nor Sor 3 或者Nor Sor 3 Gor这三种地契的土地。这三种地契可以出售，租赁，也可以用于贷款抵押。也只有这三种地契可以注册所有权，或者注册租赁。更重要的是，如果您没有上面提到的这三种地契的一种，您不能够申请或者获批在土地上进行建造。无论是什么情况，确保您有一个好律师，并且在做任何承诺之前都要仔细阅读文件。

第一种：
真正的地契在泰国的官方名字叫做Nor Sor 4 Jor ，通常被称为Chanote。这是一份土地所有权的证书，可以用于向政府机构证明权利。这是由普吉岛府土地办公室颁发的，利用GPS准确调查出土地的界限。这是最安全保险的一种地契，但是一般很难找。

第二种：
Nor Sor 3是由区土地办公室颁发给土地业主的一份对土地使用权的文件，不是所有权文件。这就是说Nor Sor 3的持有人有权在有疑问的情况下拥有土地，并且可以将其用作法律文件。Nor Sor 3的地图对于土地的具体轮廓和界限都没有清楚的标示。因此，由于缺乏调查，在确定界限方面可能会出现一些问题。这种土地所有权的任何改变都必须先公开30天方可注册。

第三种：
Nor Sor 3 Gor与 Nor Sor 3的法律基础一样，区别在于一般Nor Sor 3 Gor的地图上有由航空调查得出，以1:5000绘制的清楚界限标示。这是一份更为准确的地契，因为每一块地的界限都跟这个周围大地区的调查所得界限进行了交叉验证，并且配有航空图片。因此，可以证实土地的界限。但是跟Chanote相比，还是没有Chanote精准。

Sor Kor 1
Sor Kor 1一种对所拥有土地的告示，展示并且保持对一块特定土地的现有权力。1954年12月1号，政府建议所有的土地业主用Sor Kor 1 表格来告知政府他们所拥有的土地。在那之后，业主可证明他们合法持有并使用土地，然后政府给他们颁发Nor Sor 3或者 Nor Sor 3 Gor作为法律证书，上面声明所有者的名字，并表明根据土地行政法，他们对这块土地享有权利。此权利将会受到法律保护，并且可在与个人或者政府出现纠纷时用作证据。

公寓契
公寓契是一栋建筑物的一部分的契，或者是一栋建筑物有多个业主的契。对土地和其他公共财产（譬如游泳池），以及建筑物的其他公共部分（如楼梯间或大厅）享有部分利益。地契会标明私有公寓的房屋面积，公共土地的面积，以及此公寓在公共财产中所拥有的百分比。这一百分比也在这一公寓公司或者业主协会中的投票权。

建筑物转让
建筑物没有任何形式的所有权文件，但是他们的出售或者长期租赁则可能需要在区土地办公室注册。所有权的证明可通过出示建设文件或者出售或者购买文件。不要将这个与房屋注册文件弄混淆，后者只是一个房屋居住者的一个注册而已。脱离土地的建筑物的转让需要公示30天，看是否有人对所有权提出异议。外国人可以拥有一栋建筑物（下面的土地除外），并且在当地的区办公室注册所有权的转让，将建筑物转到他们的名下。

泰国不动产税&土地税

购置房产时，税费并不会经常提到。但您以大笔税单的形式购置房产几个月后，您会发现这个不快的事实。

在泰国，无论何时购买或出售房产，都或将缴纳四项税费。具体缴纳何种税费，取决于交易细节、卖方以及卖方产权期限。值得一提的是，多数费用据政府对该房产的估价计算，该估价通常低于市价。

种类	永久保有的房产和土地价格	租赁土地转让	房屋售价	Liability to Tax
转让费	2%	不适用	2%	卖方/买方
租赁登记费	不适用	1%	不适用	出租人/承租人
具体营业税	3.3%或不适用	不适用	3.3%或不适用	卖方
印花税	0.5%或不适用	0.1%	0.5%或不适用	卖方
代扣所得税	1%或5 – 37%	不适用	1%或5 – 37%	卖方

转让费
该费用视房产估价而定，通常由买卖双方共同承担，但须征得双方许可。

租赁登记费
该费用取决于租赁期内可支付的租金总额，通常由买卖双方共同承担，但须征得双方许可。

具体营业税
具体营业税（SBT）由拥有该房屋产权期限不足五年的个体或企业支付，费用为官方估价或合同价格较高者。

若某个体将该房产作为其主要住所且以本人姓名注册至少一年，则可免缴具体营业税。

印花税
印花税只在具体营业税不适用时缴纳，费用为官方估价或合同价格较高者

代扣所得税（WHT）
若卖方为企业，代扣所得税费用为官方估价或合同定价中较高者的1%。若卖方为个体，则代扣所得税取决于扣除官方估价后的边际税率（除非首期100,000铢缴税5%而不是低于免税线）。这是一种基于产权期限的标准扣除方式。

不动产税

在泰国，一旦您要求购买某不动产，就须缴纳两种税：

土地税
这项税每年针对土地所有权征收。由于数量太少（每1600平方米只征收少许泰铢），征税人往往不愿征收。通常，他们每隔几年，等到达到一定数量后才去征收。

结构使用税
这项税只针对出于商业目的而购置的房产，费用为该房产实际或估计的毛租费的12.5%，这一费用远低于市价。

转账
如果您想在泰国使用泰铢购买房产，请确保先将您的资金兑换成泰铢。收款银行将为汇入资金超过20,000美元的个体发行《外汇交易表》，这一文件将帮助您避免缴纳税务罚款。

泰国土地计量方式

泰国有自己的土地计量单位，最初会有些难以掌握。最常接触到的将是talang wah和rai。Talang相当于平方，因此，1talang mett就是1平方。在测量房屋时还会用到公制单位。

泰国计量单位对应的公制单位

• 1 Wah = 2 m
• 1 Talang Wah = 4 sqm（平方米）
• 1 Rai = 1600 sqm（平方米）
• 1 Rai = 400 Talang Wah
• 1 Rai = 0.40 Acre (approx.)
• 1rai≈0.4英亩
• 1 Rai = 0.16 Hectare
• 1rai=0.16公顷
• 1 Ngan = 100 Talang Wah

公制单位对应的泰国计量单位

• 1 m = 0.5 Wah
• 1 sqm（平方米）= 0.25 Talang Wah
• 1 Acre（英亩）= 2.53 Rai
• 1 Hectare（公顷）= 6.25 Rai