Процесс покупки и регистрации недвижимости в Таиланде

1. Поиск недвижимости: Проведите исследование и определите недвижимость, которую вы хотели бы приобрести. Учтите такие факторы, как местоположение, тип недвижимости, ценовой диапазон и удобства.

​​Ваши требования должны быть реалистичными относительно вашего бюджета и возможностей. Эти потребности могут включать в себя желаемое количество спален, предпочтение одноуровневых домов и даже конкретные желания, такие как просторная кухня для поваров-энтузиастов. Кроме того, существует множество предпочтений, таких как современный архитектурный стиль, минимальная площадь или размер участка, большой бассейн и так далее.

Тем не менее, рассматривая Пхукет, следует учесть несколько конкретных факторов:

• Рассмотрение объектов инвестиций: это включает в себя оценку, предоставляет ли недвижимость вид на море или находится недалеко от моря, так как эти аспекты могут существенно повлиять на потенциал инвестиций.
• Близость к аэропорту: для часто путешествующих лиц важно учесть, насколько близко находится недвижимость к аэропорту.
• Доступность международных школ: семьи должны учитывать доступность международных школ в районе.

 

2. Запрос и первичная консультация:

Если вы нашли недвижимость, которая вас заинтересовала, добавьте ее в список на нашем веб-сайте для последующего ознакомления или отправьте нам запрос, касающийся этой конкретной недвижимости. Когда вы отправляете запрос, он будет передан одному из наших консультантов по недвижимости, который свяжется с вами в кратчайшие сроки.

Мы настоятельно рекомендуем начать поиск недвижимости с краткой консультации продолжительностью 10-15 минут. Эта начальная консультация позволяет агенту уточнить более детальные детали, которые у вас могут возникнуть, и ставит его в лучшее положение для рекомендации недвижимости, которая наилучшим образом соответствует вашим предпочтениям.

После этой консультации наш консультант по недвижимости также предложит другие похожие недвижимости, о которых вы спрашивали. Затем вы можете решить, какие недвижимости вы хотели бы посетить, и ваш консультант по недвижимости сделает остальную работу за вас.

3. Обратитесь к адвокату: Для более гладкого и безопасного опыта настоятельно рекомендуется обратиться к нашим адвокатам, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Такой юридический специалист окажет профессиональную помощь в навигации в сложных юридических деталях, связанных с процессом приобретения недвижимости, обеспечивая защиту ваших интересов на каждом этапе. Их знания и опыт могут оказаться бесценными, помогая вам принимать обоснованные решения и гарантируя гладкую и беспроблемную сделку с недвижимостью.

 

4. Юридическая поддержка: На этом этапе как покупатель, так и продавец должны иметь своих юридических представителей для оформления необходимых документов. В случае покупателя наличие юридического представительства критически важно для обеспечения тщательного проведения Юридической проверки.

 

Примеры процедур Юридической экспертизы включают в себя:

• Проверка права собственности и права собственности на землю.
• Подтверждение наличия разрешений на строительство для недостроенных объектов.
• Проведение оценки воздействия на окружающую среду (для кондоминиумов).
• Проверка соблюдения строительных норм и правил.
• Обеспечение того, чтобы недвижимость не нарушала местные или национальные ограничения.

После того как юридические представители тщательно рассмотрели эти детали, обе стороны подписывают соглашение о покупке и продаже (SPA). Обычно это соглашение заключается в течение 30 дней после подписания соглашения о бронировании, хотя сроки могут различаться в некоторых случаях.

5. Переговоры: Наши опытные консультанты по недвижимости помогут вам в процессе переговоров. Мы хорошо понимаем позиции владельцев и часто оказываем консультации по предложению реалистичных условий. Мы также можем давать советы по использованию различных стратегий, о которых нам известно из нашего опыта.

Например, при покупке недостроенной недвижимости мы можем рассмотреть возможность включения стандартной дополнительной стоимости за мебель в сделку. Кроме того, значительные предварительные платежи часто могут привести к снижению цены. В случае с частными продавцами мы можем помочь в переговорах по окончательной цене, распределению налогов на продажу и сборов при переходе права собственности, получении необходимой документации и выполнении различных аспектов процесса сделки, снимая с вас многие хлопоты.

 

6. Соглашение о бронировании: После достижения взаимоприемленной цены aгент подготавливает соглашение о бронировании. Цель агента проста: он подтверждает намерение покупателя приобрести недвижимость у продавца. Это временно снимает недвижимость с рынка, позволяя адвокату покупателя провести Юридическую экспертизу.

В соглашение о бронировании указаны детали, такие как сумма резервного взноса и запланированная дата окончательной сделки. Обычно размер резервного взноса находится в диапазоне от 5 до 10% от согласованной цены продажи, хотя этот процент может изменяться в зависимости от конкретной ситуации.

 

7. Договор купли-продажи: В Таиланде обычно подготавливается подробный договор купли-продажи, обычно ведет его ваш юридический представитель или юридическая команда, представляющая интересы разработчика. Этот договор - ключевой документ, тщательно описывающий все существенные условия, регулирующие сделку. В его содержании вы найдете конкретные детали относительно условий сделки, согласованной цены, структурированного графика платежей и любых других значимых положений, относящихся к сделке. Этот тщательный контракт имеет решающее значение для обеспечения согласованности сторон по всем аспектам сделки с недвижимостью, обеспечивая ясность и юридическую защиту для всех сторон, участвующих в сделке.

 

8. Передача собственности: 

Передача собственности - это ключевая, официальная процедура, которая означает переход права собственности от продавца к покупателю. Этот процесс обычно включает в себя два важных шага:

• Начальный этап включает в себя подписание Соглашения о купле-продаже (SPA).
• Оплата покупной цены: Параллельно с подписанием контракта о купле продажи (SPA) покупатель обязан перевести продавцу полную сумму за недвижимость согласно условиям, указанным в SPA. Эта оплата обычно осуществляется банковским переводом или чеком кассира.

После выполнения этих шагов право собственности на недвижимость официально переходит к покупателю, что означает завершение процесса передачи недвижимости. Следует отметить, что, хотя это и центральные этапы, вокруг передачи недвижимости в Таиланде существует множество юридических и административных процедур, включая уплату сборов, налогов и регистрацию сделки в Управлении земель, как подробно описано в предыдущем ответе. 

 

9. Регистрация в Управлении земли: После завершения передачи недвижимости обязательным этапом является регистрация недвижимости в местном Управлении земли. Эта регистрация имеет решающее значение, поскольку она закрепляет ваше право владения недвижимостью. Ваш назначенный адвокат будет бесценным на этой стадии, помогая вам подготовить все необходимые документы и тщательно наблюдая за всем процессом регистрации. Их опыт обеспечивает гладкое завершение передачи недвижимости в строгом соответствии с тайскими законами и правилами о недвижимости, обеспечивая вам покой и юридически обеспеченный статус собственности.

 

10. Оплата налогов: Налог на бизнес - 3,3%, Налог на передачу права собственности - 2%, Налог на удержание - 1%, Налог на штамповку - 0,5%

Важно подчеркнуть, что налог на бизнес и налог на удержание рассчитываются на основе зарегистрированной цены продажи или более высокой из оценочной стоимости недвижимости или зарегистрированной цены продажи. Управление земель и Казначейский департамент периодически пересматривают эти ставки каждые четыре года. Это делается для предотвращения возможности манипулирования системой, обеспечивая соответствие указанной цены продажи фактически согласованной стоимости. С другой стороны, налог на передачу права собственности и налог на штамповку рассчитываются исключительно на основе оценочной стоимости недвижимости.

 

11. Владение и коммунальные услуги: 

Владение:

После успешного завершения передачи собственности и регистрации

недвижимости на ваше имя в Управлении земли, вы приобретаете законное право владения недвижимостью. Это означает, что вы можете использовать и занимать недвижимость как ее владелец. Этот этап имеет большое значение в процессе приобретения недвижимости, поскольку он позволяет вам переехать в недвижимость, использовать ее для запланированных целей, а также начать ремонт или улучшение, если это необходимо.

Важно убедиться, что недвижимость передается вам в состоянии, согласованном в Соглашении о купле-продаже (SPA). Любые расхождения или проблемы, связанные с состоянием недвижимости, должны быть выявлены и документированы перед началом владения. Проведение осмотра или инспекции недвижимости в присутствии продавца или его представителя может помочь выявить любые расхождения и убедиться, что недвижимость соответствует ожидаемому состоянию.

 

Коммунальные услуги:

Настройка коммунальных счетов - это еще один важный аспект владения недвижимостью. Вам необходимо установить коммунальные счета на свое имя, чтобы обеспечить предоставление необходимых услуг, таких как вода, электроэнергия и, возможно, газ.

 

12. Управление кондоминиумом: Рассмотрим подробнее, как взаимодействовать с управлением кондоминиумом при покупке квартиры:

Управление кондоминиумом:

При покупке квартиры в Таиланде вы становитесь частью кондоминиумного сообщества, управляемого ассоциацией или управляющей компанией кондоминиума. Управление кондоминиумом контролирует повседневную деятельность, обслуживание и администрирование комплекса кондоминиумов. Вот некоторые ключевые аспекты, которые следует учитывать при работе с управлением кондоминиумом:

• Сборы ассоциации: Как владелец квартиры вам придется оплачивать ежемесячные или ежегодные сборы ассоциации. Эти сборы покрывают текущие расходы, такие как обслуживание общих площадей, охрана, коммунальные услуги для общественных зон и административные расходы. Управление кондоминиумом предоставит вам график платежей.
• Правила и положения: В кондоминиумах обычно существуют правила и положения, регулирующие различные аспекты проживания в комплексе. Эти правила могут касаться вопросов, таких как уровень шума, политика в отношении домашних животных, парковка и общие удобства (например, бассейн, тренажерный зал и зоны отдыха). Важно ознакомиться с этими правилами и следовать им.
• Обслуживание и ремонт: Управление кондоминиумом отвечает за обслуживание и ремонт общих площадей и удобств. Если у вас возникли какие-либо проблемы с обслуживанием внутри вашей квартиры или вы заметили проблему на общей площади, вы должны сообщить об этом управлению для оперативного устранения.
• Безопасность: Управление кондоминиумом часто обеспечивает службы безопасности для обеспечения безопасности жителей. Это может включать в себя круглосуточное наличие охранного персонала, системы контроля доступа и видеонаблюдение.
• Общение: Управление кондоминиумом обычно осуществляет важную коммуникацию и объявления для жителей. Убедитесь, что вы знаете, как управление общается с жителями (например, через электронную почту, уведомления или портал для жителей).
• Встречи и комитеты: В некоторых кондоминиумах есть комитеты жителей или регулярные собрания ассоциации, где владельцы могут выражать свои заботы, обсуждать улучшения и участвовать в процессах принятия решений, касающихся комплекса кондоминиумов.
• Альтернативы и реновации: Если вы планируете внести изменения или провести реновацию внутри вашей квартиры, вам может потребоваться разрешение от управления кондоминиумом, особенно если ваши изменения могут повлиять на структуру здания, коммунальные услуги или внешний вид.
• Урегулирование споров: В случае конфликтов или разногласий с соседями или управлением кондоминиумом часто устанавливаются процедуры для урегулирования конфликтов, которые могут включать в себя посредничество или арбитраж.

 

Сохранение открытой и сотруднической коммуникации с управлением кондоминиумом важно для обеспечения гармоничной среды проживания. Кроме того, понимание и соблюдение установленных управлением правил и рекомендаций способствует положительному опыту проживания в кондоминиуме.